申立人が異なる理由は、「土地の上の建物を手に入れるタイミング」が任意譲渡と競売で真逆だからです。
申立人の違い一覧
| 区分 | 承諾に代わる許可（借地借家法19条） | 代入許可（借地借家法20条） |
| 取引の形態 | 一般的な譲渡（売買など） | 競売（オークションなど） |
| 申立人 | 借地権者（売主／建物の所有者） | 買受人（競落人／落札した人） |
なぜ申立人が異なるのか？（理由の違い）
1. 一般の譲渡（売買など）の場合
- 状態： まだ売買契約を結ぶ前の段階です。
- 理由： 借地権者（売主）は「地主の承諾が得られないと、借地権付き建物として買主に引き渡せない（売却できない）」という問題を抱えています。そのため、売りたい側（現・借地権者）が自ら裁判所に駆け込んで許可を得る必要があります。
2. 競売の場合
- 状態： 裁判所のオークションによって、すでに買受人（落札者）が決定した後の段階です。元の借地権者は借金などで破産・競売に出されているため、手続きに協力する気力も資力もありません。
- 理由： 落札した買受人は「代金を全額納付した瞬間」に建物の所有権を取得します。しかし、代金納付後2ヶ月以内に地主の承諾（または裁判所の許可）を得られないと、地主から「無断譲渡だ」として借地契約を解除され、せっかく落札した建物を追い出されてしまいます。
- 競売でやる気のない元の借地権者に頼ることは期待できないため、切実な立場にある買受人（落札した人）に自ら許可を申し立てる権利を与えています。
まとめ
- 一般譲渡： 売る前に「売りたい借地権者」が許可をもらう。
- 競売： 落札した後に追い出されたくない「買受人（落札者）」が許可をもらう。
立場や手続きのタイミング（売る前か／落札後か）の違いから、申立人が異なっています。
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