宅建業法 「成年である宅建業者が、宅建業の業務に関し行った行為は、行為能力の制限によって取り消すことはできない（業法47条の3）」のは、なぜですか？
この規定（宅建業法第47条の3）が存在する最大の理由は、「取引相手（消費者や顧客）を保護し、不動産取引の安全を守るため」です。言葉だけ見ると少し複雑に感じられますが、仕組みを紐解くと「なるほど」と納得できる法理になっています。1. 本来の「...
宅建業法
宅建業法 宅建業法 「宅建業者が自ら売主となる売買契約の締結に際して手付金を受領したときは、売主が契約の履行に着手するまでは、買主は手付金を放棄して契約の解除をすることができ、これに反する特約で買主に不利なものは無効となる（宅建業法39条2項、3項、判例）」について、「売主が契約の履行に着手するまでは、」とは具体的にどんな場合ですか？
ここでいう**「売主が契約の履行に着手するまでは」**とは、売主が、売買契約で負っている義務（所有権移転・引渡しなど）の履行を、客観的に見て実際に始めたといえる段階までという意味です。最高裁判例（昭和40年11月24日）は、「履行の着手」を...
宅建業法 宅建業者が、抵当権に基づく差押えの登記がなされている建物の賃貸の媒介をするにあたり、登記された権利に関する事項は、35条書面の記載事項ですが、37条書面に記載する必要がないのはなぜですか？
これもまた、本当に受験生泣かせの「なぜ？」ですよね。重説（35条）でこれだけ大騒ぎする「差押え（抵当権）」という物々しいワードが、なぜ契約書（37条）には登場しないのか。結論から言うと、「差押えの登記がされていること」は、大家さんと借主の二...
宅建業法 宅建業者が電磁的方法により37条書面に記載すべき事項を提供する場合、当該提供ファイルへの記録を相手方が出力することにより書面を作成できるものでなければならないのはなぜですか？
RIO書面を作成できるもの、というのは、Word書面のように内容を変更できるようなもの、という意味ですよね？変更できるようなものより、変更できないPDFファイルのほうが良いと思うのですが。つまり、「書面を作成できないもの」のほうが良いと思う...
宅建業法 賃貸の媒介の場合、契約不適合担保責任の内容が、37条書面の記載事項とはならないのはなぜですか？
結論から言うと、「そもそも賃貸（借家・借地）の契約において、契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）という概念自体が存在しないから」です。存在しないルールなので、37条書面（契約書）に記載する必要もありません。「えっ、借りた部屋に雨漏りがあったら...
宅建業法 37条書面に関して、手付金等の保全措置の内容は、重説の記載事項ですが、37条書面の記載事項ではないのは、なぜですか？
これは宅建の受験生が100%と言っていいほど一度は疑問に思う点です！結論から言うと、「手付金等の保全措置」は【契約を結ぶ前に、その不動産屋が信用できるかをチェックするための情報】だからです。35条（重説）と37条（契約書）の「役割のタイミン...
宅建業法 宅建業法35条に関して、宅建士の過去問に「宅建業者Aがマンションの分譲に際して行う重説の説明において、マンションの修繕積立金を特定の者にのみ減免する旨の規約の定めがある場合、Aは、買主が当該減免対象であるか否かに関わらず、その内容を説明しなければならない。」とあるのですが、この「マンションの修繕積立金を特定の者にのみ減免する旨の規約の定めがある場合」とはどんな場合ですか？
この「特定の者にのみ減免する規約の定め」というのは、一言でいうと「マンションの住人の中で、一部の人だけ管理費や修繕積立金を安く（またはタダに）してもらえる特別なズルい…じゃなかった、特別なルールがある状態」のことです。実務で登場する具体的な...
宅建業法 宅建業法35条の重要事項の説明に関して、建物の貸借の媒介を行う場合、「当該建物について、石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その内容」が、重要事項の説明事項となるのは、なぜですか。売買の時は理解できるのですが、賃貸のときにも必要な理由を教えて下さい。
実は、賃貸でも重要事項説明の対象となっている理由は、「所有権の取得」ではなく、「居住者の生命・身体の安全に関わる情報だから」です。つまり、制度趣旨を考えると理解しやすくなります。1. アスベストは「住む人」に直接関係するリスク石綿（アスベス...
宅建業法 宅建士は、住所の変更があったときは、遅滞なく変更の登録を申請する義務がありますが、勤務先の宅建業者の事務所の所在地が変更しても、変更の登録の申請が不要な理由を、わかりやすく簡潔に教えて下さい。
RIO勤務先の宅建業者の事務所の①商号又は名称、②免許証番号に変更があったら、変更の登録申請が必要ですよね？なぜ、事務所の住所は、変更の登録の申請が不要なのですか？宅建士試験向けに、イメージで説明するとこうなります。商号・名称や免許証番号が...
宅建業法 「法人である宅建業者A（甲県知事免許）について、破産手続き開始の決定があった場合、その日から30日以内に、破産管財人は、その旨を、甲県知事に届けなければならない。」この届出は、なぜ、Aを代表する役員Bではなく、破産管財人がするのですか？役員Bでも良いと思うのですが。
宅建士試験なら、「その会社を法律上管理している人が届出をする」と覚えるのが一番です。破産手続開始後は、会社の財産や事業の管理は、代表役員ではなく、破産管財人が行います。そのため、代表役員B → 管理権限がなくなる（制限される）破産管財人 →...