まさにその通りです！「法律（民法）では完全にOK」ですが、「現実の銀行ローン契約（約款）ではアウト」という、法律と実務の典型的なギャップです。
質問者様のおっしゃる通り、「法律的にはOKでも、現実（契約上）にはダメ」という理解で100%合っています。
なぜこのような違いが生まれるのか、理由をわかりやすく紐解きます。
1. 法律（民法）的には「なぜOK」なのか？
民法（法律）の基本原則として、「所有者は、自分の持ち物を自由に処分・譲渡できる」というルール（所有権の絶対）があります。
また、抵当権（住宅ローンなど）には「追及力（ついきゅうりょく）」という強力なパワーがあります。
- 土地や建物の名義が子どもや第三者に変わったとしても、抵当権（B銀行の権利）はそのまま不動産につきまといます。
- もしローンが払われなくなったら、B銀行は名義が誰になっていよう関係なく、その家を競売（オークション）にかけてお金を回収できます。
したがって、法律上は「B銀行の権利は何も害されないのだから、Aが自由に名義変更（譲渡）しても問題ない」として、抵当権者の同意は不要とされています。
2. 現実（銀行のローン契約）では「なぜ全額返済を要求される」のか？
民法上はOKでも、銀行との間で結ぶ「金銭消費貸付契約（ローン契約）」の特約（ルール）で明確に禁止されているからです。
銀行の住宅ローン契約書には、必ず次のような条項が入っています。
「担保となっている不動産を、銀行の事前承諾なしに第三者へ譲渡・名義変更してはならない。これに違反した場合は、期限の利益を喪失し、残りのローン全額を直ちに返済しなければならない。」
銀行がこれを禁止する理由
名義変更を勝手にされると、銀行には大きなリスクが発生します。
- 誰が家を管理しているのか分からなくなる
- 子どもに名義変更された結果、放置されて家がボロボロになったり、悪質な第三者に転売されたりすると、担保としての価値が下がってしまいます。
- 「実質的な売買」や「賃貸」による不正を防ぐため
- 住宅ローンは「本人が住むこと」を条件に低い金利で貸しています。勝手に名義を変えて人に貸したり売ったりする不正利用を防ぐためです。
そのため、銀行に黙って子どもへ名義変更すると、「特約違反（契約違反）」となり、ローンの一括返済を求められてしまうのです。
3. 名義変更したい場合はどうすればいいの？
もし現実に子どもへ名義変更したい場合は、事前に銀行へ相談し、以下のどちらかの手続きをとる必要があります。
- 銀行の承諾を得る（子どもがローンを引き継ぐ「債務引受」の手続きをするなど）
- 残りの住宅ローンを全額一括返済する（抵当権を抹消してから名義変更する）
💡 宅建試験対策の整理ポイント
宅建試験（民法）で問われるのは、あくまで「民法上の法律ルール」です。
- 試験で問われる法律論： 抵当権設定者は、抵当権者の同意を得ずに目的物を譲渡できる ⇒ 〇（正解）
- 現実の取引実務： ローン契約の特約違反になるため、無断譲渡すると一括返済を請求される
「民法上は追及力があるから名義変更OK！でも実務では特約で禁止されているんだな」と切り分けて覚えておくと、試験でも迷わなくなります！
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