不動産の実務や入居者の視点から考えると非常に自然で鋭い質問です。
宅建業法（第35条）において、区分所有建物の「貸借」の重要事項説明で共用部分などの規約を法律上の説明義務から除外している理由と、実務上の運用について解説します。
1. なぜ法律（宅建業法）で説明義務から外しているのか？
理由は大きく分けて2つあります。
① 「マンションの所有者（区分所有者）」と「一時的な借主」の立場の違い
- 売買の場合： 買主はマンションの区分所有者（持分権者）になります。修繕積立金の負担、管理費の支払、共用部分の持分や変更手続きなど、マンション全体の管理・維持に永続的な法的責任と金銭的負担を負います。そのため、共用部分に関するすべての規約の定めを細かく説明することが不可欠です。
- 貸借の場合：借主はあくまで「専有部分（部屋）を借りて使う人」です。修繕積立金を払う義務も、管理組合の議決権もありません。そのため、法律上は「専有部分の利用制限（ペット可否、事務所使用可否など）」だけ説明すれば足りると割り切っています。
② 重要事項説明書（35条書面）のパンク（肥大化）を防ぐため
マンションの管理規約は、数十ページ〜百ページに及ぶ膨大なものです。
もし貸借の取引ごとに共用部分の細かいすべての規約を「法定の重要事項説明」に含めてしまうと、重説の書類が膨大になり、かえって借主にとって「本当に重要な契約条件（家賃、敷金、解約ルールなど）」が霞んでしまいます。
2. 「エレベーターや駐輪場のルール」も説明しなくて良いの？
結論から言うと、「重説の法定事項ではないが、実務上は契約時（または入居時）に別紙で必ず説明・配布されている」のが実情です。
- 宅建業法上の扱い（35条）：法律上の「重説（35条書面）」の必須項目には含まれていません。そのため、重説の場面で説明しなくても宅建業法違反にはなりません。
- 実際の契約現場での扱い：ご指摘の通り、ゴミ出しのルール、駐輪場の使用許可、エレベーターや共用廊下の使い方などを事前に伝えておかないと、入居後に住民トラブルやクレームへ直結します。そのため、不動産業者は重説とは別に「使用細則（ハウスルール）」や「マンション生活のしおり」といった書面を契約書と一緒に交付・説明しています。
まとめ
- 法律上の理由： 借主は所有者ではないため、管理・金銭面を含む「共用部分の規約全般」までを法律上の必須説明項目（35条）にすると過剰になるから。
- 実務上の現実： 法律上の重説には入っていなくても、近隣トラブル防止のために「使用細則（駐輪場やゴミ出し等のルール）」として別紙で必ず説明・共有されている。
「法律（宅建業法）は最低限の線を引いているだけで、現場ではトラブル回避のためにルール周知を行っている」と理解しておくとスッキリ整理できます！
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