法令上の制限・税・その他 準防火地域内にある耐火建築物と準耐火建築物では、建築物の建蔽率の制限が緩和されるのに、防火地域内の「準」耐火建築物では、建築物の建蔽率の制限が緩和されないのはなぜですか？
「なぜ防火地域では『準』耐火建築物だと建蔽率が緩和されないのか？」という疑問ですね。結論から言うと、「防火地域は火災リスクが最も高い危険エリアなので、基準の低い『準』耐火建築物では燃え広がりを防ぐ安全...
法令上の制限・税・その他 宅建業法 「手付金等の保全措置の内容は、37条書面に記載しなくてよい。売買の場合においては、手付金等の保全措置の概要を重要事項として説明しなければならない」について、37条書面に記載しなくてもよい理由を教えて下さい。
ご疑問の通り、「契約書（37条書面）に書かないのに、なぜ手付金等の保全措置は不要でいいのか？」は、宅建業法の仕組みを理解する上で非常に重要なポイントです。37条書面に記載しなくてよい最大の理由は、「手...
宅建業法 区分所有建物の貸借（の媒介・代理）においては、共用部分に関する規約の定め（案を含む）を重要事項説明書に入れずに、重要事項として説明しなくてもよいのはなぜですか？エレベーター・駐輪場などの共用部分の使用方法・ルールも説明しておいたほうが良いのではないですか？
不動産の実務や入居者の視点から考えると非常に自然で鋭い質問です。宅建業法（第35条）において、区分所有建物の「貸借」の重要事項説明で共用部分などの規約を法律上の説明義務から除外している理由と、実務上の...
宅建業法 「政令で定める使用人」とは誰ですか？
宅建業法における「政令で定める使用人（政令使用人）」とは、一言でいうと「その事務所（支店など）で、会社を代表して契約を結ぶ権限を与えられた責任者（支店長や営業所長など）」のことです。単なる「一般の従業...
宅建業法 「信託業法３条の免許を受けた信託会社は、宅建業法の免許を受ける必要はなく、国土交通大臣に届け出ることによって、宅建業法を営むことができる。」とありますが、その信託会社とは何をする会社ですか？
ご質問の通り、宅建業法（第77条）には「信託会社（または信託銀行）は、宅建業の免許を取らなくても、国土交通大臣に『届出』をするだけで宅建業を営むことができる」という特例があります。この「信託会社」が一...
権利関係 「催告による契約の解除」とは、何ですか？単なる契約の解除とは何が違いますか？宅建士試験の問題で、請負契約の目的物が契約不適合の場合に出てきました。
「催告（さいこく）による契約の解除」とは、相手が約束を果たさない（債務不履行）ときに、「〇日以内にちゃんと対応してください！」と最後のアドバイス（催促）を行い、それでも対応しない場合に初めて契約を解除...
宅建業法 宅建試験の問題で「賃借人が適法に転貸したときは、転借人は賃貸人に対しても賃料支払債務を直接に履行する義務を負う。その額は賃借料と転借料とを比較して低い方である。正解（〇）」とあります。賃貸人（オーナー）は、低い方しかもらえないというのは理不尽ではありませんか？賃借料よりも転借料が低い場合は、本来想定していた家賃（賃借料）よりも少ない転借料としたまま、転借人に課し続けなければならないのですか？
結論からお伝えすると、オーナー（賃貸人）が損をするわけではありません。転借人が「低い方の金額しか支払う義務がない」としても、差額は元の借り手（賃借人）に全額請求できるため、オーナーが本来もらえるはずの...
権利関係 宅建士の問題で、「Aが自己所有の土地をBに売却し所有権移転登記がなされたが、AはBの強迫を理由に売買契約を取り消した。この場合、Aの取消し後にBが脅迫の事実につき悪意のCにその土地を売却して所有権移転の登記をしたとき、Aは、Cに対して当該土地の所有権を主張することができない。正解（〇）」となっています。解説には「強迫による取消し後の第三者との関係では、登記の先後で優劣を決する。」とあります。これでは、Aは強迫されて、結局Cに土地をとられてしまう、ということですよね。ひどい制度ではないでしょうか。
確かに、問題文のストーリーだけを見ると「脅迫されて土地を奪われたAが、さらにCにも土地を取られてしまうなんて、被害者が救われなすぎる！ひどい制度だ！」と思われますよね。その直感は非常に自然で、法律の勉...
権利関係 宅建士の問題の解説に「新築した建物の所有権を取得した者は、その取得の日から１カ月以内に、表題登記をしなければならない。所有権の保存登記をするのではない。」とあります。この２つの登記がどう違うのか教えて下さい。
「表題登記（ひょうだいとうき）」と「所有権保存登記（ほぞんとうき）」は、登記簿（不動産のカルテ）を作る順番と目的がまったく違う2つの手続きです。一言でいうと、「建物の生年月日や形を記録する物理的な登記...
権利関係 無権代理人の追認に関して、「無権代理行為の追認をすることができるのは、本人である。相手方には追認をする権利はない。」とのことですが、これで本人は守られますが、追認できない相手方はかわいそうではないですか？
本人が「追認するか・拒絶するか」を気まぐれに放置している間、相手方は「この契約は有効になるのか？無効になるのか？」という不安定で宙ぶらりんな状態に置かれてしまいます。そのため民法では、本人だけに都合の...